Pháp luật

Những bất cập liên quan đến điều kiện, thủ tục đầu tư kinh doanh bất động sản – Báo Quảng Bình điện tử

(Báo QB) – Đối với hoạt động kinh doanh nói chung, kinh doanh bất động sản (BĐS) nói riêng, pháp luật đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng tới sự hình thành và phát triển. Thông qua pháp luật, các đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về hoạt động kinh doanh và kinh doanh BĐS được thể chế hóa, cụ thể hóa bằng những quy định cụ thể. Từ đó, định hướng cho hoạt động kinh doanh BĐS hình thành và phát triển theo hướng lành mạnh, thống nhất, bền vững…
 
Thời gian qua, cùng với thị trường BĐS đất nền, nhiều loại hình BĐS mới bắt đầu hình thành và tạo ra những sản phẩm BĐS chất lượng, không chỉ góp phần đa dạng hóa thị trường BĐS mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội của địa phương.
 
Cụ thể, đó là các loại hình BĐS: khu đô thị mới, khu thương mại, dự án du lịch, nghỉ dưỡng… Nhiều dự án lớn về BĐS đang được các nhà đầu tư lớn quan tâm. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện, nhiều vấn đề mâu thuẫn, chồng chéo trong thủ tục về đầu tư liên quan đến đất đai đã tạo nên những rào cản không nhỏ cho nhà đầu tư khi triển khai đầu tư dự án. Trong bài viết này tác giả đưa ra một số vấn đề bất cập sau:
 
Mâu thuẫn, chồng chéo nhiều nhất liên quan đến điều kiện, trình tự, thủ tục đầu tư, tập trung tại các luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh BĐS, nhà ở, khoáng sản…, có thể kể đến một số vấn đề nổi bật, như: chưa thống nhất về điều kiện cấp phép; không rõ thực hiện thủ tục nào trước, thủ tục nào sau; chưa thống nhất về thẩm quyền cấp phép, hồ sơ xin cấp phép, thời hạn thực hiện thủ tục hành chính… Ví dụ, giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai chưa thống nhất về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư…
 
Khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư quy định thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh như sau: “Trừ những dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh theo pháp luật về đầu tư công và các dự án quy định tại Điều 30 và Điều 31 của Luật này, UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư đối với các dự án sau đây: dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất…”. Theo đó, UBND cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, không phân biệt loại đất được chuyển.
 
Tuy nhiên, tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì: “Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây: Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10ha đất trồng lúa; dưới 20ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan”…
 
Cụ thể, đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10ha đối với đất trồng lúa, dưới 20ha đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì phải có Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh; đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
 
Như vậy, căn cứ những quy định được viện dẫn trên chúng ta thấy rằng còn có sự chồng chéo, chưa thống nhất giữa Luật Đất đai, Luật Đầu tư về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đối với những dự án đầu tư có đề xuất chuyển mục đích dưới 10ha đất trồng lúa, dưới 20ha đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì thẩm quyền thuộc UBND hay HĐND? Đối với những dự án đầu tư có đề xuất chuyển mục đích dưới 10ha đất trồng lúa, dưới 20ha đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì sẽ phải xin chấp thuận của cơ quan nào chưa được quy định rõ và chưa quy định các thủ tục để thực hiện và trình tự thực hiện các thủ tục đó? Những bất cập này làm cho cơ quan quản lý nhà nước của các địa phương cũng như nhà đầu tư trong quá trình triển khai các thủ tục đầu tư đối với các dự án quy mô đầu tư và nhu cầu về quyền sử dụng đất lớn gặp không ít khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện.
 
Từ thực tiễn thực hiện pháp luật, chúng ta thấy, trong đời sống xã hội các quan hệ xã hội luôn biến đổi không ngừng, pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội đó đi đúng hướng…, mặt khác, quá trình xây dựng pháp luật khó có thể lường hết được những phát sinh trong thực tiễn, chỉ khi triển khai thực hiện một thời gian nhất định mới bộc lộ những bất cập, hạn chế. Vì vậy, việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật là một yêu cầu tất yếu khách quan. Do đó, trong thời gian tới, đề nghị cấp có thẩm quyền rà soát, tập hợp những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn thực hiện pháp luật tại các địa phương để nghiên cứu sửa đổi, bổ sung đồng bộ hệ thống pháp luật, khắc phục triệt để những bất cấp nêu trên, tạo hành lang pháp lý, an toàn, minh bạch trong hoạt động sản xuất kinh doanh nhằm thúc đẩy kinh tế-xã hội phát triển.
Luật gia Trương Quang Sáng

 

,

theo báo : baoquangbinh.vn

Related Articles

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Back to top button